Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf

Der Erwerb einer Immobilie ist oft ein besonderes Erlebnis und für viele die Erfüllung eines lang ersehnten Traums. Umso enttäuschender ist es dann, wenn sich nach dem Kauf Mängel herausstellen.

Im Immobilienbereich ist oft die Situation, dass eine Privatperson von einer anderen Privatperson kauft. In diesen Fällen erlaubt das Gesetz, einen Haftungs- und Gewährleistungsausschluss zu vereinbaren. Dies ist eine entsprechende Klausel in jedem notariellen Standard-Vertrag.

Hebelt eine arglistige Täuschung den Gewährleistungsausschluss aus?

Das würde dem grundlegenden Rechtsprinzip widersprechen, wenn ein Verkäufer Mängel kaschiert und sich dann auf einen Haftungsausschluss berufen könnte. Wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde, greift der Gewährleistungsausschluss nicht ein.

Welche Möglichkeiten hat der Getäuschte?

In der Theorie muss der Verkäufer den Schaden beheben aber in der Praxis kommt dies eher selten vor.

Das gravierendste ist die Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages, dies kommt vor allem bei schwerwiegenden Mängeln wie beispielsweise einer fehlenden Baugenehmigung in Betracht. Üblicherweise möchte aber der Käufer an dem Vertrag festhalten und verlangt einen Schadensersatz für die Beseitigung der Mängel oder nimmt eine Kaufpreisminderung vor.

Eine Baugenehmigung liegt zwar oft vor, erlaubt aber ggf. nicht jede Nutzung. Das ist vor allem dann relevant, wenn das Objekt früher, zumindest teilweise gewerblich genutzt wurde.

Weiter bezieht sich die fehlende Baugenehmigung auch oft auf Nebengebäuden, wie ein zu großes Gartenhaus, nicht genehmigte Schuppen, Zäune etc. Schließlich kommt es auch häufig vor, dass der Verkäufer irgendwann im Laufe der Zeit selbst Umbauten vorgenommen hat, z.B. den Keller für ein Büro, was ggf. genehmigungspflichtig gewesen wäre.

Die Rechtsprechung ist hier sehr käuferfreundlich. So ist der Bundesgerichtshof der klaren Ansicht, dass sich auf einem verkauften Grundstück keine Bauwerke befinden dürfen, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden und für die auch keine rechtsverbindliche behördliche Erklärung vorliegt, wonach die Bauten weiterhin geduldet werden.

Baumängel ein wiederkehrendes Thema, allerdings haben wir hier häufig ein Spannungsverhältnis. Die Rechtsprechung verlangt, völlig zu Recht, dass sich ein Kaufinteressent ein genaues Bild von der Immobilie macht. Mängel, die er bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann, muss der Verkäufer nicht offenbaren.

Umgekehrt haben wir aber hier oft auch eindeutige Fälle. Wenn „zufällig“ die Kellerwand frisch gestrichen wurde und nach ein paar Monaten die Feuchtigkeit wieder durchdringt, liegt die arglistige Täuschung auf der Hand.

Was ist eine arglistige Täuschung?

Allererst ist eine Täuschung erforderlich. Darunter versteht man das Vorspiegeln falscher Tatsachen. Im Immobilienbereich beispielsweise die Zusage bestimmter Eigenschaften, wie Wohnfläche, Baujahr, Beschaffenheit. Praxisrelevanter ist aber oft das, was nicht gesagt wird.

Die Arglist: Der Täuschende muss wissen und wollen, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe einer Willenserklärung veranlasst wird, die er anderenfalls so nicht abgegeben hätte.

Geht es um die Täuschung durch Unterlassen, dann ist maßgeblich, dass der Täuschende zumindest damit rechnen musste und dies auch billigend in Kauf nimmt, dass der andere Teil von den verschwiegenen Umständen keine Kenntnis hat und diese Umstände seine Kaufentscheidung aber beeinflussen könnten.

In der Tat reichen hierzu reine Behauptungen des Getäuschten nicht aus. Der Verkäufer argumentiert häufig damit, dass er von einem Mangel nichts wusste oder selbst einem Irrtum aufgesessen ist. Hier gilt es dann im Detail herauszuarbeiten, warum der Verkäufer Kenntnis haben musste. Allerdings gehen die Gerichte an solche Angelegenheiten auch mit einer realistischen Einschätzung heran, so dass bei klar falschen Angaben bereits aus der Täuschungshandlung als solcher auf die Arglist geschlossen werden kann.