Wenn der Steuerpflichtige erst ein Gutachten braucht, um Recht zu bekommen – Finanzämter stehen ab sofort in der Pflicht

Wer sich gegen einen zu hohen Grundsteuerwert wehrt, steht in Baden-Württemberg vor einem praktischen Problem: Der gesetzlich vorgesehene Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts kann ein Verkehrswertgutachten erfordern – und ein solches Gutachten kostet Geld. Nicht selten stellt sich deshalb die wirtschaftliche Frage, ob sich der Kampf gegen eine fehlerhafte Bewertung überhaupt lohnt.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat dieser Problematik nun bemerkenswert klare Grenzen gesetzt. In zwei aufeinander aufbauenden Beschlüssen hat der 8. Senat entschieden, dass ein Steuerpflichtiger die Kosten eines zur Rechtsverfolgung erforderlichen Verkehrswertgutachtens nicht zwangsläufig selbst tragen muss.

Mehr noch: Im konkreten Verfahren muss das Finanzamt auch die 1.514,28 Euro Gutachterkosten erstatten.

Die Entscheidungen sind sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Sachverständige von erheblicher praktischer Bedeutung.

Ausgangspunkt war ein Streit über die Bewertung eines Grundstücks für Zwecke der neuen baden-württembergischen Grundsteuer.

Der Steuerpflichtige hielt den angesetzten Grundsteuerwert für zu hoch. Entscheidend war insbesondere eine eingeschränkte Bebaubarkeit des Grundstücks. Auf diese Besonderheit hatte er bereits im Verwaltungs- beziehungsweise Einspruchsverfahren hingewiesen und hierzu Unterlagen vorgelegt.

Das Finanzamt blieb dennoch zunächst bei seiner Bewertung. Nach seiner Auffassung waren die Bodenrichtwerte grundsätzlich verbindlich. Wollte der Eigentümer einen niedrigeren tatsächlichen Wert berücksichtigt wissen, müsse er den gesetzlich vorgesehenen Nachweis nach § 38 Abs. 4 LGrStG führen.

Der Eigentümer klagte.

Erst während des finanzgerichtlichen Verfahrens ließ er ein Verkehrswertgutachten erstellen. Dieses bestätigte im Ergebnis seine Auffassung. Der tatsächliche Wert des Grund und Bodens wurde mit 355.000 Euro ermittelt. Daraufhin erkannte das Finanzamt das Gutachten an und änderte sowohl den Grundsteuerwert- als auch den Grundsteuermessbescheid. Der Rechtsstreit war damit in der Hauptsache erledigt.

Übrig blieb allerdings eine wichtige Frage:

Wer bezahlt das Gutachten?

Das Finanzamt argumentierte durchaus nachvollziehbar: Nach § 38 Abs. 4 LGrStG liege es beim Steuerpflichtigen, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen. Der Eigentümer sei zudem bereits im Einspruchsverfahren auf das Erfordernis eines Gutachtens hingewiesen worden.

Hätte er das Gutachten schon damals eingeholt, so die Argumentation, wären Klage und Prozesskosten vermeidbar gewesen.

Das Finanzgericht folgte dieser Sichtweise jedoch nicht.

Mit Beschluss vom 16. Oktober 2025 – 8 K 626/24 legte es die Kosten des gerichtlichen Verfahrens dem Finanzamt auf.

Die eigentliche Bedeutung der Entscheidung liegt dabei weniger im konkreten Betrag als in den Erwägungen des Gerichts.

Rechtsschutz darf nicht an den Gutachterkosten scheitern

Das Finanzgericht stellt sich gegen einen Automatismus:

Nur weil der Steuerpflichtige nach § 38 Abs. 4 LGrStG den niedrigeren Wert nachweisen muss, folgt daraus nicht automatisch, dass er unter allen Umständen auch endgültig die Kosten dieses Nachweises tragen muss.

Das Gericht stellt vielmehr den Grundsatz des effektiven Rechtsschutzes nach Art. 19 Abs. 4 GG in den Mittelpunkt.

Das ist konsequent.

Denn andernfalls könnte eine problematische Situation entstehen: Der Staat setzt einen möglicherweise zu hohen Grundstückswert an. Der Bürger weist auf konkrete Fehler hin. Die Finanzverwaltung korrigiert ihre Bewertung trotzdem nicht und verlangt ein Gutachten. Der Bürger muss daraufhin erhebliche Kosten aufwenden, um genau das zu beweisen, worauf er die Verwaltung zuvor bereits hingewiesen hatte.

Selbst wenn er anschließend Recht bekommt, bliebe er nach dieser Logik auf den Gutachterkosten sitzen.

Genau darin erkennt das FG ein Rechtsschutzproblem. Bei der Kostenentscheidung müsse deshalb berücksichtigt werden, ob die Belastung mit den Gutachterkosten geeignet wäre, Steuerpflichtige faktisch davon abzuhalten, eine fehlerhafte Grundstücksbewertung anzugreifen.

Besonders wichtig: Die Steuerersparnis ist keine „Vergünstigung“

Bemerkenswert ist eine weitere Aussage des Gerichts.

Im konkreten Fall verringerte sich die jährliche Grundsteuer durch die Korrektur um 606,63 Euro. Über den vom Gericht betrachteten Zeitraum von sechs Jahren ergab sich eine Steuerentlastung von 3.639,80 Euro.

Dem standen Gutachterkosten von 1.514,28 Euro gegenüber.

Man könnte argumentieren: Bei einer Steuerersparnis von mehr als 3.600 Euro seien 1.500 Euro Gutachterkosten eben der Preis dafür, eine günstigere Bewertung zu erreichen.

Das FG weist diesen Gedanken jedoch zurück. Die niedrigere Steuer sei keine Begünstigung des Steuerpflichtigen. Vielmehr werde durch die Korrektur lediglich der Zustand hergestellt, den das Gesetz von Anfang an erreichen wolle: die Besteuerung des zutreffenden Grundstückswerts.

Das ist ein wichtiger Perspektivwechsel.

Der Eigentümer beantragt keine steuerliche Wohltat. Er verlangt lediglich, nicht auf Grundlage eines überhöhten Werts besteuert zu werden.

Die zweite Entscheidung: Ja, auch die 1.514,28 Euro sind zu erstatten

Damit war der Streit allerdings noch nicht beendet.

Der Steuerpflichtige beantragte anschließend die Kostenfestsetzung und verlangte dabei auch die Erstattung der 1.514,28 Euro für das Gutachten.

Das Finanzamt widersprach erneut. Nach seiner Auffassung sollte die Kostengrundentscheidung nicht bedeuten, dass auch die Gutachterkosten erstattungsfähig seien.

Das FG Baden-Württemberg musste deshalb ein zweites Mal entscheiden.

Mit Beschluss vom 5. Mai 2026 – 8 KO 351/26 bestätigte das Gericht die Erstattungsfähigkeit. Die Gutachterkosten gehörten im konkreten Fall zu den erstattungsfähigen Aufwendungen des Steuerpflichtigen.

Damit wurde aus der abstrakten Kostenentscheidung eine ganz konkrete Konsequenz:

Das Finanzamt muss auch die Kosten des Gutachtens tragen.

Genau diese zweite Entscheidung steht im Mittelpunkt des von Ihnen vorgelegten Beitrags. Dort wird zutreffend hervorgehoben, dass sich das Finanzamt mit der ursprünglichen Kostenentscheidung nicht abfinden wollte und sich nochmals ausdrücklich gegen die Übernahme der Gutachterkosten wandte.

Was bedeutet das für Steuerpflichtige?

Die Entscheidungen verbessern die Position von Grundstückseigentümern erheblich – sie sind allerdings kein Freibrief für kostenlose Gutachten.

Aus den Beschlüssen lässt sich gerade nicht der Satz ableiten:

Wer mit seinem Grundsteuerwert nicht einverstanden ist, kann auf Kosten des Finanzamts ein Gutachten bestellen.

Entscheidend sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

Besonders günstig dürfte die Position des Steuerpflichtigen sein, wenn er bereits im Einspruchsverfahren konkret auf wertmindernde Umstände hingewiesen und diese nachvollziehbar dokumentiert hat, die Finanzverwaltung diese Einwände aber nicht angemessen berücksichtigt.

Im entschiedenen Fall spielte eine wesentliche Rolle, dass die eingeschränkte Bebaubarkeit anhand des öffentlich zugänglichen Bebauungsplans relativ leicht feststellbar war. Der Wert konnte vergleichsweise einfach dadurch bestimmt werden, dass für den nicht bebaubaren Grundstücksteil ein Abschlag vom Bodenrichtwert vorgenommen wurde.

Für die Praxis folgt daraus:

Je besser der Steuerpflichtige seine Einwendungen schon vor der Klage dokumentiert, desto stärker kann später sein Argument sein, dass die Kosten eines notwendig gewordenen Gutachtens nicht bei ihm verbleiben dürfen.

Was bedeutet die Rechtsprechung für Sachverständige?

Auch aus Sicht von Sachverständigen sind die Beschlüsse bemerkenswert.

Verkehrswertgutachten werden hier nicht lediglich als private Hilfsmittel eines Steuerpflichtigen betrachtet. Sie können vielmehr zum entscheidenden Instrument werden, mit dem eine unzutreffende typisierte steuerliche Bewertung korrigiert wird.

Damit gewinnt auch die Frage der Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gutachterkosten an Bedeutung.

Das FG weist in seiner späteren Entscheidung zudem darauf hin, dass häufig möglicherweise keine aufwendige Ortsbesichtigung erforderlich ist, sondern der Verkehrswert anhand der Aktenlage bestimmt werden kann.

Für Sachverständige ergibt sich daraus eine interessante Konsequenz: Ein Gutachten, das im finanzgerichtlichen Verfahren kostenerstattungsrechtlich Bestand haben soll, sollte nicht nur fachlich richtig sein. Auch sein Aufwand sollte zum Bewertungsproblem in einem vernünftigen Verhältnis stehen.

Das spricht für klar strukturierte, auf die entscheidenden wertbildenden Merkmale konzentrierte Gutachten.

Ein strukturelles Problem des baden-württembergischen Modells

Besonders interessant ist, dass das FG in der Entscheidung vom 5. Mai 2026 über den Einzelfall hinausblickt.

Das Gericht thematisiert ausdrücklich die Qualität der Bodenrichtwertermittlung. Es hält es für nachteilig, dass es in Baden-Württemberg keinen oberen Gutachterausschuss nach § 198 Abs. 1 BauGB gibt, der landesweit einheitliche Standards fördern und örtliche Gutachterausschüsse bei problematischen Fällen unterstützen könnte.

Das ist beim baden-württembergischen Grundsteuermodell besonders relevant. Denn neben der Grundstücksfläche ist der Bodenrichtwert das zentrale wertbestimmende Element der Bewertung.

Fehler oder zu grobe Typisierungen beim Bodenrichtwert können deshalb erhebliche Auswirkungen haben.

Für Gutachterausschüsse und Sachverständige steckt darin zugleich eine Botschaft: Ihre Arbeit ist nicht bloß technisches Beiwerk des Steuerrechts. Die Qualität der Grundstückswertermittlung entscheidet unmittelbar über die Qualität der steuerlichen Belastung.

Wie passt die Entscheidung zur bisherigen Rechtsprechung?

Das FG Baden-Württemberg setzt sich ausdrücklich mit anderen Entscheidungen zu Gutachterkosten auseinander.

Dabei ist eine wichtige Unterscheidung erforderlich.

Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG geht ein Teil der finanzgerichtlichen Rechtsprechung davon aus, dass ein Steuerpflichtiger, der ein Gutachten erst nach Klageerhebung vorlegt, grundsätzlich selbst mit den dadurch ausgelösten Kosten belastet werden kann.

Das FG Baden-Württemberg nennt insoweit unter anderem den Beschluss des FG Hamburg vom 28. Oktober 2021 – 3 K 65/20 sowie einen Beschluss des FG Niedersachsen vom 31. August 2007 – 1 KO 6/07.

Es existiert allerdings auch eine steuerzahlerfreundlichere Gegenlinie. Das FG Baden-Württemberg verweist insbesondere auf die Beschlüsse des FG Niedersachsen vom 24. März 2015 – 1 K 204/13 und vom 8. Mai 2015 – 1 K 91/15. In dieser Diskussion spielt ebenfalls der Gedanke des effektiven Rechtsschutzes eine Rolle.

Das FG Baden-Württemberg erklärt die zu § 198 BewG entwickelten Grundsätze jedoch ausdrücklich für nicht oder jedenfalls nur eingeschränkt auf § 38 Abs. 4 LGrStG übertragbar.

Gerade darin liegt die besondere Bedeutung der neuen Beschlüsse für Baden-Württemberg.

Kein Automatismus – aber ein starkes Argument für Eigentümer

Die beiden Entscheidungen sollten daher weder unterschätzt noch überinterpretiert werden.

Sie begründen keinen allgemeinen Anspruch jedes Grundstückseigentümers auf Finanzierung seines Gutachtens durch das Finanzamt.

Sie durchbrechen aber einen ebenso problematischen gegenteiligen Automatismus: Das Finanzamt kann sich nicht ohne Weiteres darauf zurückziehen, dass der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert nachweisen müsse und deshalb sämtliche hierfür erforderlichen Kosten stets selbst zu tragen habe.

Entscheidend bleiben insbesondere die Erforderlichkeit des Gutachtens, das vorherige Verhalten des Steuerpflichtigen und der Finanzverwaltung, die Erkennbarkeit der wertmindernden Umstände sowie die Verhältnismäßigkeit der entstehenden Kosten.

Konsequenz für die Praxis: Erst dokumentieren, dann Gutachten

Für Grundstückseigentümer ergibt sich daraus eine sinnvolle Vorgehensweise.

Wer seinen Grundsteuerwert für überhöht hält, sollte möglichst früh und konkret darlegen, warum die typisierte Bewertung die tatsächlichen Verhältnisse des Grundstücks nicht zutreffend abbildet. Bebauungspläne, Baulasten, städtebauliche Verträge, Angaben über nicht bebaubare Flächen oder sonstige objektiv überprüfbare wertmindernde Besonderheiten sollten bereits im Verwaltungs- bzw. Einspruchsverfahren vorgelegt werden.

Reagiert das Finanzamt darauf nicht und wird zur Durchsetzung des niedrigeren Werts später ein Gutachten erforderlich, verbessert diese Dokumentation die Ausgangslage für einen späteren Streit über die Kostentragung erheblich.

Für Sachverständige empfiehlt es sich umgekehrt, Auftrag, Bewertungsanlass und entscheidende Abweichung vom typisierten Bodenrichtwert präzise herauszuarbeiten. Gerade wenn später die Erstattungsfähigkeit der Kosten geprüft wird, kann nachvollziehbar dokumentierter und auf das Erforderliche begrenzter Aufwand entscheidend sein.

Die Beschlüsse des FG Baden-Württemberg vom 16. Oktober 2025 – 8 K 626/24 und vom 5. Mai 2026 – 8 KO 351/26 sind mehr als Entscheidungen über 1.514,28 Euro Gutachterkosten.

Sie betreffen eine grundlegende Frage des Steuerrechtsschutzes:

Wie viel darf es einen Bürger kosten, eine objektiv zu hohe steuerliche Bewertung korrigieren zu lassen?

Die Antwort des FG ist bemerkenswert klar. Eine gesetzliche Nachweispflicht darf nicht schematisch dazu führen, dass der Steuerpflichtige selbst dann auf erheblichen Gutachterkosten sitzen bleibt, wenn seine frühzeitig erhobenen Einwendungen berechtigt waren und das Gutachten letztlich die Korrektur einer überhöhten Besteuerungsgrundlage bewirkt.

Für Grundstückseigentümer ist das eine deutliche Stärkung ihrer Rechtsschutzposition. Für Sachverständige unterstreicht die Rechtsprechung zugleich die zentrale Rolle eines qualifizierten und wirtschaftlich angemessenen Verkehrswertgutachtens bei der Korrektur typisierter Grundsteuerbewertungen.

Und für die Finanzverwaltung enthält die Entscheidung eine ebenso klare Botschaft: Konkrete und ohne unverhältnismäßigen Aufwand überprüfbare Einwendungen gegen einen Grundsteuerwert sollten bereits im Verwaltungsverfahren ernsthaft geprüft werden. Wird der Bürger stattdessen faktisch gezwungen, seine zutreffenden Einwendungen erst durch ein kostenpflichtiges Gutachten im Finanzgerichtsprozess zu beweisen, kann am Ende der Fiskus die Rechnung tragen.

FG Baden-Württemberg, Beschl. v. 16.10.2025 – 8 K 626/24, ECLI:DE:FGBW:2025:1016.8K626.24.00; FG Baden-Württemberg, Beschl. v. 05.05.2026 – 8 KO 351/26. Als Vergleichsrechtsprechung sind insbesondere FG Hamburg, Beschl. v. 28.10.2021 – 3 K 65/20; FG Niedersachsen, Beschl. v. 31.08.2007 – 1 KO 6/07; FG Niedersachsen, Beschl. v. 24.03.2015 – 1 K 204/13 sowie FG Niedersachsen, Beschl. v. 08.05.2015 – 1 K 91/15 relevant.