Wiederaufgegriffen: Haftung bei der Ermittlung von Immobiliengutachten

Gutachten im Immobilienbereich dienen häufig auch gegenüber Banken und Versicherungen dazu, die Vergabe von Krediten oder die Bewertung von Versicherungsrisiken vorzunehmen. Aber auch im Hinblick auf Versteigerungen spielen Gutachten im Immobilienbereich eine wesentliche Rolle, da sie hier den Käufern einen Anhaltspunkt über den Wert einer Immobilie geben. In zwei etwas älteren, aber nicht minder aktuellen Urteilen, haben die Gerichte die Haftung für solche Gutachten versucht zu kodifizieren und einen Anhaltspunkt gegeben, welche Sorgfaltspflichten der Gutachter anlegen muss.

Eine Bank als Finanzierer kann gegen den Gutachter eigene Haftungsansprüche geltend machen.

Das OLG Frankfurt hat hier eine Drittwirkung angenommen, nachdem der Gutachter auch darüber informiert war, dass das Gutachten zur Bewertung eines Finanzierungsantrages verwendet wurde. Dies gilt auch dann, wenn der Kreditgeber noch nicht namentlich bekannt ist. Es ist ausreichend, wenn er den Zweck des Gutachtens kennt. Das Gericht macht dabei deutlich, dass es keine „uferlose“ Ausdehnung der Sachverständigenhaftung beabsichtigt. Vorliegend ging es jedoch um einen überschaubaren und abgrenzbaren Kreis von Dritten, welcher auf die Werthaltigkeit des Gutachtens vertrauen können muss.

In einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hat das oberste deutsche Zivilgericht deutlich gemacht, dass die Haftung entscheidend von dem Gutachtenauftrag abhängig ist. Vorliegend ging es um die Frage, ob ein Verkehrswertgutachten zu allen Fragen des Gebäudezustandes Auskunft geben muss. Dies wurde durch die Richter verneint. Es ist hier auf das spezifische Ziel des Gutachtens abzuzielen. Ein Verkehrswertgutachten nimmt typischerweise den äußeren Augenschein war und zieht ihn zur Bewertung des Gebäudewertes heran. Zwar muss der Gutachter äußere Mängel berücksichtigen und bedarfsweise tiefergehende Analysen durchführen, nicht davon erfasst, sind jedoch beispielsweise Probenentnahmen, die durch den Bausachverständigen durchzuführen seien.

BGH, Urteil vom 10.10.2013 – III ZR 345/12
OLG Frankfurt, Urt. v. 07.07.1988 – 3 U 15/87